İMAR KANUNU
Kanun
Numarası: 3194
Kabul Tarihi: 03/05/1985
Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 09/05/1985
Yayımlandığı Resmi Gazete Sayısı: 18749
BİRİNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER
AMAÇ:
Madde 1 - Bu Kanun, yerleşme
yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına
uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
KAPSAM:
Madde 2 - Belediye ve mücavir
alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa
edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.
GENEL ESAS:
Madde 3 - Herhangi bir saha, her
ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik
hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
İSTİSNALAR:
Madde 4 - 2634 sayılı Turizmi
Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu
Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi
Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile
diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun
özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.
Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için,
bu Kanun hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma
Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.
TANIMLAR:
Madde 5 - Bu Kanunda geçen
terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır.
Nazım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak
halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak
çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge
tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı
yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile
ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları
göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere
düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan
plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral
durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli
bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama
için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve
diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
Yerleşme Alanı; imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının
tümüdür.
İmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.
İmar Parseli; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu,
İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.
Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.
Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan
mülkiyeti tescilli parseldir.
Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü
inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve
müteharrik tesislerdir.
Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine
girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya
ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan
yapılardır.
İlgili idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında
valiliktir.
Bakanlık; Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.
Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti
altına verilmiş olan alanlardır.
Çevre düzeni planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi,
tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını
belirleyen plandır.
(Ek fıkra: 26/04/1989 - 3542/1 md.) Fen
adamları; yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, harita -
kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren en az lise dengi
okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle
bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308
sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan
elemanlardır.
Ayrıca, bu Kanunda adı geçen diğer tanımlar Bakanlıkça hazırlanacak
yönetmelikte tarif edilir.
İKİNCİ BÖLÜM: İMAR PLANLARI İLE İLGİLİ ESASLAR
PLANLAMA KADEMELERİ:
Madde 6 - Planlar, kapsadıkları
alan ve amaçları açısından; "Bölge Planları" ve "İmar
Planları", imar planları ise, "Nazım İmar Planları" ve
"Uygulama İmar Planları" olarak hazırlanır. Uygulama imar planları,
gerektiğinde etaplar halinde de yapılabilir.
HALİHAZIR HARİTA VE İMAR PLANLARI:
Madde 7 - Halihazır harita ve
imar planlarının yapılmasında aşağıda belirtilen hususlara uyulur.
a) Halihazır haritası bulunmayan yerleşim yerlerinin halihazır haritaları
belediyeler veya valiliklerce yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların tasdik
mercii belediyeler ve valilikler olup tasdikli bir nüshası Bakanlığa, diğer bir
nüshası da ilgili tapu dairesine gönderilir.
b) Son nüfus sayımında, nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin imar planlarının
yaptırılmaları mecburidir.
Son nüfus sayımında nüfus 10.000'i aşmayan yerleşmelerde, imar planı
yapılmasının gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar
planları yürürlüktedir.
c) Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz olması durumunda veya yeni
yerleşme alanlarının acilen kullanmaya açılmasını temin için; belediyeler veya
valiliklerce yapılacak mevzi imar planlarına veya imar planı olmayan yerlerde
Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelik esaslarına göre uygulama yapılır.
Haritaların alınmasına veya imar planlarının tatbikatına memur edilen
vazifeliler, vazifelerini yaparlarken 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri
Kanununun 7 nci maddesindeki selahiyeti haizdirler.
PLANLARIN HAZIRLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE KONULMASI:
Madde 8 - Planların hazırlanmasında
ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara uyulur.
a) Bölge planları; sosyo - ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme
potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını
belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet
Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.
b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir.
Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak,
belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili
belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak
yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca
tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan
süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye
meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde
inceleyerek kesin karara bağlar.
c) (Ek bend: 03/07/2005-5403 S.K./25.mad) Tarım
arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler
alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere plânlanamaz.
Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya
ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde
onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen
ilan yerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara
itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları
onbeş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.
Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir.
İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir.
Belediye Başkanlığı ve mülki amirlikler, imar planının tamamını veya bir
kısmını kopyalar veya kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek
ücret karşılığında isteyenlere verir.
İMAR PLANLARINDA BAKANLIĞIN YETKİSİ:
Madde 9 - Bakanlık gerekli
görülen hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve değişikliklerinin,
umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması veya
Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan
değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar
planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen,
hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki
imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere
veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği
sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re'sen onaylamaya yetkilidir.
(Ek fıkra: 24/11/1994 - 4046/41 md.) Belediye
hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına
alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlardan gerekli görüş,
(Belediye) alınarak Çevre İmar bütünlüğünü bozmayacak (Ek ibare: 03/04/1997 -
4232/4 md.) imar tadilatları ve mevzi imar planlarının ve buna uygun imar
durumlarının Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak
Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer ve ilgili
Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremezler.
(Ek ibare: 03/04/1997 - 4232/4 md.) ilgili belediyeler görüşlerini onbeş gün
içinde bildirir.
Bir kamu hizmetinin görülmesi maksadı ile resmi bina ve tesisler için imar
planlarında yer ayrılması veya bu amaçla değişiklik yapılması gerektiği
takdirde, Bakanlık, valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebilir veya
gerekirse imar planının resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını re'sen yapar ve
onaylar.
Bakanlık birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanmasında,
kabul ve onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder,
gerektiğinde re'sen onaylar.
(Ek fıkra: 20/06/1987 - 3394/7 md.; İptal: Anayasa Mahkemesi'nin
26/09/1991 tarih ve E. 1990/38, K. 1991/32 sayılı Kararı ile.) Kesinleşen
planlar ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ edilir. Bu planların
uygulanması mecburidir.
Re'sen yapılan planlardaki değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
(Ek fıkra: 3/7/2005-5398 S.K./19.mad) 4046
sayılı Kanun kapsamında gelir ortaklığı modeli ve işin gereğine uygun sair
hukuki tasarruflar yöntemine göre özelleştirme işlemleri yapılan hizmet
özelleştirilmesi niteliğindeki yatırımların yapılacağı yerlerde hazırlanan veya
hazırlattırılan plânları, Özelleştirme İdaresince değerlendirilmek ve
sözleşmeye uygunluğu konusundaki görüşü de alınmak kaydı ile imar
mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın *1* re'sen onaylamaya
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yetkili olup, her türlü ruhsatı ilgili belediye
en geç iki ay içinde verir.
İMAR PROGRAMLARI, KAMULAŞTIRMA VE KISITLILIK HALİ:
Madde 10 - Belediyeler; imar
planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek
üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının
görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri
görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar,
belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde
bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına
bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu
hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu
program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu
kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.
İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları
gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi
hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili
olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.
KAMUYA AİT GAYRİMENKULLER:
Madde 11 - İmar planlarında;
meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi
umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait
gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği
ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma
amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya
valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir
alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında
özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu
yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın
halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli
taraflarca tespit olunur.
Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından
satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün
beyanlar hanesine gerekli şerh konur.
Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel
mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan
idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı
davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde
resim, harç ve vergiye tabi değildir.
(Değişik fıkra: 25/02/1998 - 4342/35 md.) Hazırlanan
imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının
onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı
ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.
CEPHE HATTI:
Madde 12 - İmar planlarında
gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe
hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina
inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10
uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik
edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal
sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce
kamulaştırılır.
İMAR PLANLARINDA UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLER:
Madde 13 - (İptal
fıkra: Anayasa Mahkemesinin 29/12/1999 tarih ve E. 99/33, K. 99/51 sayılı
kararı ile. R.G.: 29/06/2000 - 24094)
İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar
emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma
tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan
emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada
yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile
kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise
durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.
(İptal fıkra: Anayasa Mahkemesinin 29/12/1999 tarih ve E. 99/33,
K. 99/51 sayılı kararı ile. R.G.: 29/06/2000 - 24094)
Onaylanmış imar planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki
arsa ve arazilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı
üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk
edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi
alınmaz.
İRTİFAK HAKLARI:
Madde 14 - Belediye veya
valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında, bir gayrimenkulün tamamını
kamulaştırmadan o yerin muayyen saha, yükseklikte ve derinliğindeki kısmı
üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir.
Belediyeler veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin
muvafakatiyle, bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak
hakkı tesis edebilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: İFRAZ VE TEVHİD İŞLERİ
İFRAZ VE TEVHİD:
Madde 15 - İmar planlarına göre
yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere
rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin
verilmez.
İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin
bu planlara uygun olması şarttır.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak
ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen
esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek
miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.
TESCİL VE ŞÜYUUN İZALESİ:
Madde 16 - Belediye ve mücavir
alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid
veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu
Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare
kurullarınca onaylanır.
Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren
en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde
tapuya bildirilir.
Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak
zorundadır.
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili
idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları
veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare
hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.
Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de
yukarıdaki hükümlere tabidir.
KAMULAŞTIRMADAN ARTA KALAN KISIMLAR:
Madde 17 - Belediye veya
valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan
artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl
olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki
arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul
sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel
takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle
satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına
uygunluğunu temin eder.
Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya
valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık
olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye
ve valilik yetkilidir.
Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait
bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin
diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan
imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ:
Madde 18 - İmar hududu içinde
bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak
sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu
kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları
yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya
kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil
işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve
mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların
dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme
dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık
payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme
ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden
önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
(Değişik fıkra: 03/12/2003 - 5006 S.K./1. md.) Düzenleme
ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim
Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark,
çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu
hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi
hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az
olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu
ile tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde
düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme
ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme
yapılmasına mani teşkil etmez.
Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı
alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup,
şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir
yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının
plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise,
birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel
üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine
ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu
giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam
olunur.
Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar,
belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin
muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu
takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı
tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde
hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik
hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana
göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli
yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine
karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye
veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat
Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama
amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç
imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri
hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri
yapılamaz.
PARSELASYON PLANLARININ HAZIRLANMASI VE TESCİLİ:
Madde 19 - İmar planlarına göre
parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye
encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu
planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla
duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da
bu hüküm uygulanır.
Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir.
Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen
tanzim ve tesis ederler.
Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde
(Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları
ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya
değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri
uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM: YAPI VE YAPI İLE İLGİLİ ESASLAR
YAPI:
Madde 20 - Yapı:
a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya
parsellerde,
b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum
ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri
ile,
İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
YAPI RUHSATİYESİ:
Madde 21 - Bu Kanunun kapsamına
giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye
veya valiliklerden (....) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat
alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve
nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan
kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit
aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre
belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru
etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar
arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve
kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu
Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
RUHSAT ALMA ŞARTLARI:
Madde 22 - Yapı ruhsatiyesi
almak için belediye, valilik (....) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni
vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai
hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje,
elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı
kroki eklenmesi gereklidir.
Belediyeler veya valiliklerce (....) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve
yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı
ruhsatiyesi verilir.
Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün
içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik
ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş
gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
GELİŞTİRME ALANLARINDA YAPI RUHSATI:
Madde 23 - İskan hudutları
içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda
her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak
parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik
edilmiş bulunması,
b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu
şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması,
Şarttır.
Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis
ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde,
ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun
olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte
belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini %25 peşin ödeyip
geri kalan %75'ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten
en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir.
Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar
yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması
yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana
tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise
bağlamaya mecburdurlar.
Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile
bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin
sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine
yapı ruhsatı verilmez.
Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre
ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri
nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.
Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili
idareye ödeyenlere aynen geri verilir.
Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol
bedellerini ve bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken
parsel sahipleri teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili
idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.
Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde
hükümlerine bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar
aranmaz.
Bu maddenin tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında
Kanun hükümleri tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar
yönetmeliğinde belirtilir.
İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme
getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal
altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin
yerine getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu
hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınır.
İmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul
sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine
veya varsa umumi fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik
olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek
esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir.
Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla
verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından
yıktırılır.
YEMİNLİ SERBEST MİMARLIK VE MÜHENDİSLİK BÜROLARININ KURULUŞU, YETKİ ALANLARI
VE SORUMLULUKLARI:
Madde 24 - (İptal:
Anayasa Mahkemesi'nin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı
ile.)
YEMİNLİ SERBEST MİMARLIK VE MÜHENDİSLİK BÜROLARININ
SINIFLANDIRILMASI:
Madde 25 - (İptal: Anayasa
Mahkemesi'nin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı Kararı ile.)
KAMUYA AİT YAPI VE TESİSLER İLE SANAYİ TESİSLERİNDE RUHSAT:
Madde 26 - Kamu kurum ve
kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada
tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik,
tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca
üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat
verilir.
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve
savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar
durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat
metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve
tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya
valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, 22 nci maddede sayılan belgeler
aranmadan yapı ruhsatı verilir.
(Üçüncü fıkra iptal: Anayasa Mahkemesi'nin 11/12/1986 tarih ve
E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı Kararı ile.)
RUHSATA TABİ OLMAYAN YAPILAR VE UYACAKLARI ESASLAR:
Madde 27 - (Bir,
iki ve üçüncü fıkralar iptal: Anayasa Mahkemesi'nin 11/12/1986 tarih ve E.
1985/11 K. 1986/29 sayılı Kararı ile.)
Belediye ve mücavir alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve
köyde sürekli oturanların köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda
yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için inşaat ve
iskan ruhsatı aranmaz. Ancak yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve
muhtarlıktan izin alınması gerekir.
FENNİ MESULLER VE MESULİYETLERİ İLE MÜTEAHHİT SİCİLLERİ:
Madde 28 - Yapının fenni
mesuliyetini üzerine alan meslek mensupları yapıyı ruhsat ve eklerine uygun
olarak yaptırmaya, ruhsat ve eklerine aykırı yapılması halinde durumu üç iş
günü içinde ruhsatı veren belediyeye veya valiliklere (...) bildirmeye mecburdurlar.
Bu ihbar üzerine 32 nci maddeye göre işlem yapılır.
Yapının nev'ine, ehemmiyetine ve büyüklük derecesine göre proje ve eklerinin
tanziminin ve inşaatın kontrolünün 38 inci maddede belirtilen meslek
mensuplarına yaptırılması mecburidir.
Yapının, fenni mesuliyetini üzerine almış olan meslek mensubu, bu vazifeden
çekildiği takdirde, tatil günleri hariç, üç gün içinde, mucip sebepleriyle
birlikte keyfiyeti yazılı olarak ilgili idareye bildirmekle mükelleftir, aksi
takdirde kanuni mesuliyetten kurtulamaz.
Fenni mesulün herhangi bir sebeple istifası halinde istifa tarihinden önce
yapılan işlerde sorumluluğu devam eder.
Fenni mesuliyeti üzerine alanın istifa veya ölümü halinde başka bir meslek
mensubu fenni mesuliyeti deruhte etmedikçe yapının devamına müsaade edilmez.
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde özel inşaat yapan müteahhitlerin
sicilleri belediyelerce, bu hudutlar dışında özel inşaat yapanların sicilleri
de valiliklerce tutulur.
RUHSAT MÜDDETİ:
Madde 29 - Yapıya başlama müddeti
ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı
veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle
birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır.
Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep
haklar saklıdır.
Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat
sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme
olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil
edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade
yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır.
Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.
YAPI KULLANMA İZNİ:
Madde 30 - Yapı tamamen bittiği
takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde
bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik
(...) bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen
veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin
alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve
eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin
tespiti gerekir.
Belediyeler, valilikler (...) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün
içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda
yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.
(...)
Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine
riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim
ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.
KULLANMA İZNİ ALINMAMIŞ YAPILAR:
Madde 31 - İnşaatın bitme günü,
kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan
yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve
tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler
bu hizmetlerden istifade ettirilir.
RUHSATSIZ VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI OLARAK BAŞLANAN YAPILAR:
Madde 32 - Bu Kanun hükümlerine
göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya
başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece
tespiti, fenni mesulce (...) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu
duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat
durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ
edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun
hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün
kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat
alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür,
belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina,
belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya
valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLERDE MUVAKKAT YAPILAR:
Madde 33 - İmar planlarında
bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde;
plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 18 inci
madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13
üncü maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde
hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı
yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni
veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat
veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni
verilir.
Bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması, yapı izni verilmezden önce
belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık
müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla
birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık müddeti tapu kaydına
şerh verildiği günden başlar.
Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa
bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi,
birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri
toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez. Bu maddenin tatbikinde
kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur.
Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık
muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya
kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.
İNŞAAT, TAMİRAT VE BAHÇE TANZİMİ İLE İLGİLİ TEDBİRLER VE MÜKELLEFİYETLER:
Madde 34 - İnşaat ve tamiratın
devamı ve bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun ve yaya
kaldırımlarının, belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal
edilmemesi ve buralardaki yeraltı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması ve
bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişinin
zorlaştırılmaması, yapı, yol sınırına üç metre ve daha az mesafede yapıldığı
takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta perde veya
münasip malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması, mecburidir.
Yapı, yol kenarına yapıldığı takdirde ilgili idarece takdir edilecek zaruri
hallerde yaya kaldırımlarının bir kısmının işgaline yayalar için uygun geçiş
sağlamak ve yukardaki tedbirler alınmak şartıyla müsaade olunabilir.
Bu gibi hallerde mülk sahibi veya inşaatı deruhte eden kişi veya kuruluşun
sahipleri gelip geçenlere zarar vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri
alırlar.
Zemin katlarda, dükkan yapılmasına müsaade edilen yapılarda, yaya kaldırımı ile
aynı seviyedeki ön bahçeleri yayaya açık bulundurulacak, yayaların can
emniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz.
Bu gibi yerlerde ve parsel hudutlarına merdiven yapılması zaruri hallerde rıht
yüksekliği 0,15 metreden fazla olamaz.
BİNA ÖN CEPHE HATTI İLE YOL ARASI VE TABİİ ZEMİNİN KAZILMASI:
Madde 35 - Binaların zemin
seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe hattından yola kadar olan
kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine
müsaade edilmez.
Her ne sebeple olursa olsun evvelce ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesinden
0.50 metreden daha aşağıda teşekkül etmiş bulunan binalarla bu gibi arsaların
sahipleri, gelip geçenlerin emniyetini temin etmek üzere, yol kenarına yönetmelikle
belirtilen veya civarın karakterine göre ilgili idarece tespit edilen şekilde
bahçe duvarı veya parmaklık yapmaya ve gereken emniyet tedbirlerini almaya
mecburdurlar.
KAPICI DAİRELERİ VE SIĞINAKLAR:
Madde 36 - Kapıcı dairesi ve
sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte
belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır.
Kapıcı daireleri anabina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık
şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin
herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir.
Bekçi, bahçıvan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde
bu yerlerde de aynı şartlar aranır. 29 ve 30 uncu maddelerdeki hükümler bu maddede
sözü geçen daireler hakkında da uygulanır.
Nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması gerektiği imar
yönetmeliklerinde gösterilir.
OTOPARKLAR:
Madde 37 - İmar planlarının
tanziminde planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile müstakbel ihtiyaçlar
gözönünde tutularak lüzumlu otopark yerleri ayrılır.
Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere lüzumlu otopark yeri tefrik
edilmedikçe yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez.
Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri, plana ve yönetmelik hükümlerine
aykırı olarak başka maksatlara tahsis edilemez. Bu fıkra hükmüne aykırı hareket
edildiği takdirde ilgili idarece yapılacak tebligat üzerine en geç üç ay
içerisinde bu aykırılık giderilir. Mülk sahibi tebligata rağmen müddeti
içerisinde gerekli düzeltmeyi yapmaz ise, belediye encümeni veya il idare
kurulu kararı ile bu hizmet ilgili idarece yapılır ve masrafı mal sahibinden
tahsil edilir.
BEŞİNCİ BÖLÜM: ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
HALİHAZIR HARİTALARIN, İMAR PLANLARININ VE
YAPI PROJELERİNİN HAZIRLANMASI VE UYGULANMASI:
Madde 38 - Halihazır harita ve
imar planlarının hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni mesuliyetini;
uzmanlık, çalışma konuları ve ilgili kanunlarına göre, mühendisler, mimarlar,
şehir plancıları deruhte ederler.
(Değişik fıkra: 26/04/1989 - 3542/2 md.) Yapıların,
mimari, statik ve hertürlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanmasını ve
bunların uygulanmasıyla ilgili fenni mesuliyetleri, uzmanlık konularına ve
ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ile görev, yetki ve
sorumlulukları yönetmelikle düzenlenecek olan fen adamları deruhte ederler.
YIKILACAK DERECEDE TEHLİKELİ YAPILAR:
Madde 39 - Bir kısmı veya
tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından
tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için
belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin
bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat
varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet
muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir.
Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya
yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe
yapılır ve masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.
Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf belediye veya valilikçe bütçesinden
karşılanır. Tehlike durumu o yapı ve civarının boşaltılmasını icabettiriyorsa
mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir.
KAMUNUN SELAMETİ İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER:
Madde 40 - Arsalarda, evlerde ve
sair yerlerde umumun sağlık ve selametini ihlal eden, şehircilik, estetik veya
trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya birikintilerin, gürültü ve duman
tevlideden tesislerin hususi mecra, lağım, çukur, kuyu; mağara ve benzerlerinin
mahzurlarının giderilmesi ve bunların zuhuruna meydan verilmemesi ilgililere
tebliğ edilir.
Tebliğde belirtilen müddet içinde tebliğe riayet edilmediği takdirde belediye
veya valilikçe mahzur giderilir; masrafı %20 fazlasiyle arsa sahibinden alınır
veya mahzur tevlit edenlerin faaliyeti durdurulur.
ARSALARIN YOLA BAKAN YÜZLERİ:
Madde 41 - Belediyeler veya
valiliklerce belirli yollar üzerinde mahzurlu bina bulunan veya binasız
arsaların yola bakan yüzlerinin tayin edilen tarzda kapatılmasına karar vermeye
selahiyetlidir. Bu takdirde gayrimenkulün sahipleri, belediye veya valilikçe
verilen müddet içinde bu yerleri kapatmaya mecburdurlar. Bu mükellefiyete
uyulmaması halinde belediye veya valilikçe gereği yapılarak masrafı arsa
sahibinden tahsil edilir.
CEZA HÜKÜMLERİ:
Madde 42 - Ruhsat alınmadan veya
ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının yapı
sahibine ve müteahhidine, istisnalar dışında özel parselasyon ile hisse
karşılığı belirli bir yer satan ve alana 500 000 TL.' dan 25 000 000 liraya
kadar para cezası verilir. Ayrıca fenni mesule bu cezaların 1/5'i uygulanır.
Birinci fıkrada belirtilen fiiller dışında bu Kanunun 28, 33, 34, 39 ve 40 ıncı
maddeleri ile 36 ncı maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen yükümlülükleri
yerine getirmeyen mal sahibine, fenni mesule ve müteahhide 500 000 TL.'dan 10
000 000 liraya kadar para cezası verilir.
Birinci ve ikinci fıkralarda belirtilen fiillerin tekrarı halinde para cezaları
bir katı artırılarak verilir.
Yukarıdaki fıkralarda gösterilen cezalar, ilgisine göre doğrudan doğruya
belediyeler veya en büyük mülki amir tarafından verilir.
(İptal fıkra: Anayasa Mah. 15/05/1997 - E:1996/72, K:1997/51 S.
K.)
İlgili idarenin Cumhuriyet Savcılığı aracılığıyla sulh ceza
mahkemesine başvurması üzerine, bu mahkemelerce ayrıca, yukarıdaki fıkralara
göre ceza verilen fenni mesuller ve müteahhitler hakkında bir yıldan beş yıla
kadar meslekten men cezasına da hükmolunur.
Bu husustaki mahkeme kararları ilgili idarelerce Bakanlığa ve meslek mensubunun
bağlı olduğu meslek teşekkülüne bildirilir.
Bu maddeye göre belediyelerce verilen cezalar dolayısıyla tahsil olunan paralar
belediye bütçesine irad kaydolunur.
YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILAN HÜKÜMLER:
Madde 43 - a) 09/07/1956 tarih ve
6785 sayılı İmar Kanunu ve 1605 sayılı Kanun ile ek ve değişiklikleri,
b) 11 Ocak 1963 tarih ve 141 sayılı Bursa Merkez İlçesindeki Gedik ve
Zeminlerin Tasfiyesine Dair Kanun,
c) 28/05/1928 tarih ve 1351 sayılı Kanun (menkul ve gayrimenkulleri, varsa
iştirakleri, bütçesi, gelirler ve personelin özlük hakları ile birlikte Ankara
Büyük Şehir Belediye Başkanlığına bağlanır.)
d) 03/06/1937 tarih ve 3196 sayılı Kanun,
e) 18/01/1966 tarih ve 710 sayılı Kanun,
İle diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır.
YÖNETMELİK:
Madde 44 - I - a) Enerji, sulama,
tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzeri hizmetlerle ilgili tesisler ve
müştemilatından hangileri için ruhsat alınmayacağı,
b) İmar planlarında okul, ibadet yeri, sağlık, spor, sosyal ve kültürel
tesisler ile kamu kuruluşlarının yapıları için ayrılacak yerler ve bu konu ile
ilgili diğer hususlar,
c) Arazi ve arsa düzenlemesinin uygulanma şekil ve şartları,
d) Ruhsata tabi olmayan yapılarda uyulacak esaslar,
e) Müteahhit sicillerinin şekil ve şartları,
f) İmar planı yapımı ve değişiklikleriyle ilgili kriterlerin tespiti ve imarla
ilgili diğer hususlar,
g) İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak
ifrazların asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri,
h) (İptal: Anayasa Mahkemesi'nin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K.
1986/29 sayılı Kararı ile.)
i) Yerleşme alanlarıyla ilgili genel esaslar,
j) Halihazır harita alımı ve imar planlarının yapımını yükümlenecek müellif ve
müellif kuruluşların ehliyet durumlarının yeniden düzenlenmesine ait esaslar,
Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikle belirlenir.
II - (Değişik bent: 26/04/1989 - 3542/3 md.) 38 inci
maddede sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen
adamlarının görev, yetki ve sorumlulukları, ilgili Bakanlıklar ile Türk Mühendis
Mimar Odaları Birliği (T.M.M.O.B.) ve Yüksek Öğrenim Kurumunun görüşleri
alınarak Bakanlık ve Milli Eğitim Bakanlığınca birlikte çıkarılacak yönetmelik
ile tespit edilir.
III - Otopark ayrılması gereken bina ve tesisler ile diğer hususlar Bakanlıkça
çıkarılacak yönetmelikte tespit edilir.
Otopark yapılmasını gerektiren bina ve tesislerin neler olduğu, otopark
ihtiyacının miktar, ölçü ve diğer şartları ile bu ihtiyacın nasıl tespit olunup
giderileceği ise, bu yönetmelikte belirtilir.
MÜCAVİR ALAN:
Madde 45 - Mücavir alan
sınırları belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce
Bakanlığa gönderilir. Bakanlık bunları inceleyerek aynen veya değiştirerek
tasdik etmeye veya değiştirilmek üzere iadeye yetkilidir
Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Ayrıca, bu
alanlar köyleri de ihtiva edebilir. Mücavir alandan çıkarılma da aynı usule
tabidir. Bakanlık gerekli gördüğü hallerde mücavir alana alma ve çıkarma
hususunda resen karar verebilir.
ALTINCI BÖLÜM: 2960 SAYILI BOĞAZİÇİ KANUNU İLE İLGİLİ HÜKÜMLER
Madde 46 - Bu Kanunla 2960 sayılı
Boğaziçi Kanununun 6 ncı maddesine göre kurulan organlar kaldırılmıştır. Bu
kuruluşların görev ve sorumlulukları aşağıda belirtilen çerçeve dahilinde
İstanbul Büyük Şehir ve ilgili İlçe Belediye Başkanlıklarınca yürütülür.
Şöyle ki: 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 2 nci maddesinde belirlenen ve
22/07/1983 onay tarihli plana göre Boğaziçi alanında gösterilen "Boğaziçi
Sahil Şeridi" ve "Öngörünüm" bölgelerindeki uygulamalar İstanbul
Büyük Şehir Belediye Başkanlığınca, "gerigörünüm" ve
"etkilenme" bölgelerindeki uygulamalar da ilgili İlçe Belediye
Başkanlıklarınca yapılır.
Madde 47 - (Bu madde 18/11/1983 tarih ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 3
üncü maddesinin "f" ve "g" bentlerinin değiştirilmesi ile
ilgili olup adı geçen kanundaki yerlerine işlenmişlerdir.)
Madde 48 - (Bu madde 18/11/1983 tarih ve
2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 10 uncu maddesinin değiştirilmesi ile ilgili
olup adı geçen kanundaki yerine işlenmişlerdir.)
YEDİNCİ BÖLÜM: GEÇİCİ HÜKÜMLER VE YÜRÜRLÜK, YÜRÜTME
EK MADDELER
Ek Madde 1 - (Ek
madde: 30/05/1997 - KHK-572/1 md.)
Fiziksel çevrenin özürlüler için ulaşılabilir ve yaşanılabilir
kılınması için, imar planları ile kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında
ve yapılarda, Türk Standartları Enstitüsünün ilgili standardına uyulması
zorunludur.
Ek Madde 2 - (Değişik madde: 15/07/2003 - 4928 S.K./9. md.)
İmar planlarının tanziminde, planlanan beldenin ve bölgenin
şartları ile müstakbel ihtiyaçları göz önünde tutularak lüzumlu ibadet yerleri
ayrılır.
İl, ilçe ve kasabalarda mülki idare amirinin izni alınmak ve imar mevzuatına
uygun olmak şartıyla ibadethane yapılabilir.
İbadet yeri, imar mevzuatına aykırı olarak başka maksatlara tahsis edilemez.
Ek Madde 3 - (Ek madde: 3/7/2005-5398 S.K./12.mad)
Özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya kuruluş lehine
irtifak/kullanım hakkı alınmış arsa ve arazilerin, 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve
2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında bulunması halinde bu yerlerde
genel ve özel kanun hükümlerine göre imar plânlarını yapmaya ve onaylamaya
yetkili olan kuruluşlardan, Bayındırlık ve İskân Bakanlığının uygun görüşü ve
diğer yetkili kuruluşlardan (Kültür ve Turizm Bakanlığı, Denizcilik
Müsteşarlığı, belediyeler ve il özel idareleri) görüş alınarak çevre imar
bütünlüğünü bozmayacak her tür ve ölçekte imar plânları ve imar tadilatları ile
mevzi imar plânları Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak
Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer. İlgili
kuruluşlar bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını beş yıl süreyle
değiştiremezler. İlgili kuruluşlar görüşlerini on beş gün içinde bildirir. Bu
plânlara göre yapılacak yapılarda her türlü ruhsat ve diğer belgeler ile
izinler ilgili mevzuat çerçevesinde ilgili kurum ve kuruluşlarca verilir.
YAPILARIN AMACINDA KULLANILMASI:
Geçici Madde 1 -
Herhangi bir sahada bulunan ve 2981 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra yapılan
yapılar bölgesinin teşekkül şartlarına, imar planı esaslarına ve yönetmelik
hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz. Bu gibi yapılar Kanunun yayımı
tarihinden itibaren 3 ay içinde inşa ettirenlerce eski şekline getirilir.
Aykırılık bu süre sonunda düzeltilmezse Belediye veya valilikçe yapılır veya
yaptırılır ve masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.
BAŞKA AMAÇLA KULLANILAN OTOPARK YERLERİ:
Geçici Madde 2 -
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapı kullanma izni alınıp, ruhsat ve
eklerine aykırı olarak başka maksatlara tahsis edilmiş ve 2981 sayılı Kanun
kapsamına girmeyen otopark yerlerinden otopark yönetmeliğine göre otopark
tahsisi gerekenleri hakkında 37 nci maddenin son fıkrasına göre işlem yapılır.
ÖNCE VERİLEN RUHSAT VE İZİNLER:
Geçici Madde 3 -
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce imar planı ve mevzuatına uygun olarak
verilen ruhsat ve izinler geçerlidir.
MÜŞTEREK GİRİŞ:
Geçici Madde 4 -
Kanunun yürürlüğe girmesinden önce tapuda müşterek giriş olarak tescil edilip
fiilen kamu tarafından yol olarak kullanılan tapu kaydı yol olarak terkin
edilmeyen gayrimenkullerin imar planında kamu hizmet ve tesislerine ayrılanları
belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni dışında ise il
idare kurulu kararı ile muvafakat aranmaksızın imar planındaki tahsis amacına
uygun olarak tapuda terkin edilir.
ÖRFÜ BELDE, PAFTOS:
Geçici Madde 5 -
Belediye hudutları ve mücavir sahalar içinde veya dışında bulunan gedik ve
zeminler (örfü beldepaftos) tamamen yıkılıp yok olarak (müntafi ve münhedim)
varlıklarını kaybedip, kaybetmediklerine bakılmaksızın bu Kanun hükümlerine
göre tasfiye olunurlar.
Tasfiyeye tabi tutulan taşınmaz mallardaki zemin hakları bedele çevrilmiştir.
Zemin hakkı bedeli, ait olduğu taşınmaz malın zemine ait son emlak vergi
değerinin 1/5'idir. Bu şekilde belirlenecek zemin hakkı bedeli, tapu idaresince
gedik sahibinin müracaatı halinde zemin hakkı sahibi adına emaneten milli bir
bankaya yatırılır. Müracaat edilmediği takdirde zemin sahibi lehine kanuni
ipotek tesis edilir.
Zemin hakkı bedelinin 1/4'ü peşin, bakiyesi en geç üç yıl içinde yıllık eşit
taksitlerle ödenir ve bu bedele bankaca vadesiz mevduat faizi uygulanır. Peşin
miktar ve taksitler 40 000 TL. dan az olamaz. Bu işlemlerden sonra tapu
sicilinde gerekli terkin ve tashihler resen yapılır.
Bankaya emaneten yatırılan veya ipotekle temin edilen zemin hakkı bedeli
üzerindeki iddialar genel hükümlere tabidir.
Geçici Madde 6 - 2981 sayılı Kanuna göre düzenlenmiş ve tasdik edilmiş
olan ıslah imar planlarının uygulanmasında, inşaat ruhsatı verilmesine ilişkin
şart ve şekilleri tespite, belediye ve mücavir alanlar içinde belediyeler,
dışında valilikler yetkilidir.
Geçici Madde 7 - (Birinci fıkra iptal: Anayasa Mahkemesi'nin 11/12/1986 tarih ve
E. 1985/11 K. 1986/29 s